阿偉看世界-每天比昨天好一點!

原文網址:https://news.housefun.com.tw/Dolin66/article/147703246795

文／Dolin66

今年的農曆春節不平靜，中國再度爆發新型的武漢肺炎，截至2月1日止，中國確診病例已經破萬，台灣也已經有10個確定病例。

政府已經啟動高規格的防疫機制，甚至動用了少見的禁止出口及強制徵用口罩等措施，目前看來防疫成效不錯。

如果從台灣房地產議題角度切入，我想更多人關心的是，這波武漢肺炎會不會重演2003年SARS蔓延時，房地產價格崩跌打底後，隔年隨即開啟另一波10年的房價上漲大多頭走勢？ 武漢肺炎會是台灣房地產的黑天鵝嗎？

從個人過去觀察台灣股市或房地產市場發生轉折時，人們往往過於強調轉折點時期發生的變化，卻忽略了轉折發生前，股市或房地產市場積累了哪些問題，換句話說，大家都看到了點燃引信的火把，卻忽略了那些已經堆積如山的炸彈，以目前台灣房地產現況跟2003年爆發SARS時期相比，很明顯的不同就是，現在房地產價格在峰頂位置，而2003年爆發SARS前，台灣房地產價格早已出現明顯的下修，以台北市為例，最新2019年第2季的房價所得比仍然高達14.45，對比2003年SARS時期約6，民眾購屋的財務負擔等於整整提高了超過2倍以上。

另外，台灣2003年當時的房貸利率約落在2.5%到2.7%上下，2019年的房貸利率已經低到只剩1.5%至1.6%左右，這代表儘管目前台灣房地產市場已經面臨房屋價格遠遠高於一般受薪民眾可以負擔的範圍，但房貸利率卻已經跌到幾乎沒有再下降來刺激市場的空間，也代表台灣銀行對於房貸違約的承受能力也非常有限。

綜上所述，我幾乎可以判定，台灣房地產市場不會複製SARS風暴過後，那波價格數倍上漲的樂觀走勢，至於會不會成為房地產市場價格硬著陸的那隻黑天鵝，真正的關鍵會是，武漢肺炎會對台灣的經濟造成多大的衝擊，更精確的說，是台灣對中國大陸的出口到底會受多大的影響，因為武漢是中國電子產業的重鎮之一，如果肺炎疫情持續延燒到第二季甚至更久，絕對會影響武漢當地電子產業的營運狀況，當然也就會衝擊台灣這邊的下游供應商（2019年美中貿易戰轉單效應沸沸揚揚後，台灣對中國及香港的出口合計仍超過總出口的40%，仍為台灣最大的市場），如果經濟數據真的出現衰退，很可能帶起金融資本市場的信心危機，一旦這種最壞的狀況出現，武漢肺炎的確有可能成為終結台灣房地產自SARS疫情後，一波將近15年的大多頭行情的重要轉折點。

再次強調的是，武漢肺炎疫情本身對於台灣房地產價格的影響並不巨大，是因為房地產市場本身就存在了「高自有房屋率、高空屋率及高房價」的三高不正常現象，才會放大了因為疫情導致的信心及短暫經濟下滑的影響，因此只要上述三高的問題沒有解決，就算房地產市場撐過了武漢肺炎的影響，也難保不會再遇上美國經濟衰退等另一隻黑天鵝的威脅。

所以，還是維持過去一貫的建議，現階段台灣房地產市場只宜自住，且必須嚴控房貸支出小於家庭總收入的35%，並且強力建議不要使用超過30年以上的房貸方案，因為這樣會讓你成為實實在在的屋奴，而經濟上過大的壓力，很容易成為家庭失和的根源，這跟買房自住尋求和樂生活的本意完全背道而馳。 現階段與其關心武漢肺炎會不會擊垮台灣的高房價，還不如認真的做好防疫的工作，因為健康的身體，才是一切的根本啊！

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阿偉心得:

阿偉認為武漢肺炎的疫情遠超過中共官方所釋出之數字(中共常有美化低報疫情之嫌)，如果實際上疫情更加嚴重，

的確很可能因為經濟衰退進而影響房市!但還是希望是希望中國以及世界每個人都能夠平安度過這次疫情!